El caso más obvio es el caso del mercado de viviendas. Cuando suben los precios inmobiliarios, los medios se ponen eufóricos: “El año X ha sido el mejor que se ha visto en el mercado inmobiliario”, “Optimismo después de que nuevos datos demuestran que los precios inmobiliarios han subido con X por ciento”, “El incremento en los precios inmobiliarios demuestra que la economía está por buen camino”, etc. Esto es completamente sin sentido. ¿Que es lo bueno que tiene que el precio de un bien esencial como es la vivienda suba de precio? Un alto precio de bienes inmuebles significa que una familia tiene que destinar un parte mayor de su ingreso al pago de la vivienda, sea como propietario o inquilino. Es malo para el salario real, es malo para la competitividad, y es un problema real para familias jóvenes que necesitan un lugar donde vivir a un precio accesible. Miremos el ejemplo de Dinamarca. Cuando culminaba la burbuja inmobiliaria un par de años atrás, era difícil reclutar servidores públicas en el área de Gran Copenhague, ya que era difícil para empleados públicos con salarios relativamente bajos como enfermeras, maestros y policías costear una vivienda.
Cuando el precio de la vivienda sale de control, hay varios mecanismos que influyen. Claro que hay “factor burbuja” – cuando todo el mundo espera que los precios van a subir, muchas viviendas son compradas a altos precios por gente que espera que el precio será aún más alto en el futuro. Pero esto es solamente una parte de la historia. La vivienda es un bien producible, así que cuando los precios se descontrolan es por que la oferta no está funcionado como debe, y en última instancia esto recae normalmente en las políticas públicas. Un factor crucial es la planificación urbanística, que en la mayor parte de los países es responsabilidad de las autoridades municipales, las que en muchos casos no lograron asegurar suficientes áreas para proyectos de urbanización con buen acceso al transporte público. Esta incapacidad tiene muchas explicaciones, pero es difícil evitar la sospecha de que está en juego un mecanismo “insider-outsider”, o sea entre los que ya están a dentro del mercado de la vivienda y los que quieren entrar. La mayor parte de las autoridades municipales son gente que ya son propietarios de una vivienda, y tanto ellos como una parte importante de sus electores han sido beneficiados por la subida de los precios, así que tienen poco incentivo para meterse en los problemas de cambiar las leyes locales de planificación para beneficiar a familias que quieren establecerse, y que muchas veces ni siquiera son del mismo municipio. ¿Para que meterse en problemas?
No significa necesariamente que sea bueno cuando los precios inmobiliarios caen. Lo que si es dañino es la volatilidad de los precios de la vivienda, por que obliga a la gente buscando un lugar donde vivir jugar a la lotería del mercado inmobiliario, sin tener posibilidades reales de prever o influir sobre el resultado. Muchas veces la gente que compran una vivienda no tienen la opción de posponer la compra, por que tal vez cambiaron de trabajo o establecieron una familia. Debería por lo tanto ser una tarea obvia de los políticos estabilizar el mercado de la vivienda. Pero lo que han hecho los políticos en gran parte de los países desarrollados ha sido lo contrario: alentar a que los precios suban aún más en lugar de frenarlos. Cuando los precios ya estaban subiendo, no se hizo nada para aumentar la oferta, y en lugar de ello se estimulaba aún más la demanda con varias medidas: mantenimiento de un sistema impositivo que hace más favorable ser propietario que ser inquilino, incrementando los plazos de los préstamos hipotecarios (primero de 20 a 30 años, después se inventó préstamos sin amortización y al final préstamos con amortización negativa), y al mismo tiempo se descuidó los programas de viviendas sociales. El movimiento violento de los precios de la vivienda ha significado una redistribución importante de patrimonio entre los ganadores y los perdedores – entre los que lograron salir del mercado inmobiliario en el momento oportuno, y los que entraron al mercado en el momento inoportuno, muchas veces sin tener otras opciones. Difícilmente se puede denominar política pública responsable el obligar a la gente jugar a la lotería inmobiliaria.
Claro que los políticos pueden decir: ¿Como podíamos saber nosotros? Son las fuerzas del mercado y es difícil jugar en contra del mercado. No debería ser tan difícil. Miremos el ejemplo de Inglaterra. El precio promedio de una vivienda era en 2007 6 veces el ingreso promedio. 10 años antes esta relación era de uno a tres. A pesar de la caída de los precios en 2008 y 2009, la relación todavía es de uno a cuatro, así que los precios tienen probablemente todavía una caída por delante. ¿Que tan ciego se puede ser?
Y ahora los medios están buscando señales de que los precios inmobiliarios han vuelto a subir. Ya sabemos que cuando los logran ubicar, estarán otra vez llenos de entusiasmo: “Buenas noticias del mercado inmobiliario: los precios están subiendo de nuevo”. Así que no habrán aprendido nada.
Para el mercado bursátil la historia es similar, pero al mismo tiempo algo diferente. Cuando las acciones suben, los periodistas económicos se vuelven eufóricos: “El año ha sido récord para el mercado bursátil del país X”, “Sentimiento positivo en la bolsa de valores refleja optimismo sobre la economía”, “Día triste en la bolsa de valores por la caída de los precios de las acciones...”. Así que últimamente han habido muchos días tristes.
Cabe recordar que una acción es un papel que certifica que el dueño (el accionista) es propietario de una fracción de un empresa específica. El valor de la acción depende del valor de la empresa, que a su vez deriva su valor de la expectativa de ganancias futuras que puede generar. Así que el valor de la acción sube y baja según cambia la expectativa de ganancias futuras. Tomando en cuenta que el precio de las acciones es muy volátil puede ser difícil creer que estas expectativas realmente pueden cambiar tanto en cuestión de días y semanas. Pero aparte de las expectativas de las ganancias futuras, el precio también es influido por las expectativas sobre el futuro precio de la acción, independientemente del rendimiento de la empresa – cuando el motivo principal para la compra de las acciones son estas expectativas de futuras subidas del precio estamos presenciando el inicio de una burbuja bursátil.
Entonces, ¿deberíamos alegrarnos cuando los precios de las acciones están subiendo? Bueno, por supuesto los accionistas tienen motivo de celebrar, particularmente si logran vender antes de que vuelva a caer el precio. ¿Pero el resto de la gente que no poseen acciones? Pues a ellos realmente no les debe importar si los precios de las acciones son altos o bajos. Realmente no importa si el famoso índice Dow Jones de la Bolsa de Valores de Nueva York está a 6,000 puntos o a 12,000 puntos. Tiene muy poco impacto en la economía real.
¿Pero los empleados de la empresa? Muchas veces se supone que ellos deben estar contentos de que el precio de las acciones de la empresa está subiendo, aún si no poseen acciones algunas, ya que el precio alto debe señalar que el futuro de la empresa se ve bien y entonces debe significar que el trabajo está asegurado y tal vez hasta puede haber un incremento del salario. Desafortunadamente no existe ninguna relación automática entre la ganancia de una empresa, el valor de las acciones y las condiciones de trabajo de los empleados.
Primero, una empresa bien puede decidir después de un año con una ganancia récord, por ejemplo terciarizar la producción. Claro que la empresa no está bajo la misma presión para hacerlo que si hubiera tenido pérdidas por la competencia en le mercado donde opera. Pero cabe recordar que particularmente durante las dos décadas que han pasado desde la caído del muro, las economías desarrolladas han pasado a ser cada vez más economías de los accionistas (“shareholders”), y no de todos los participantes de las empresas (“stakeholders”). Así que ganancias pasadas no cuentan, solamente las ganancias futuras. No hay que esperar gratitud de parte de los accionistas.
Segundo, cuando el precio de las acciones suben, los accionistas esperan que las ganancias también suban. Del punto de vista de ellos, ya pagaron por el nivel de ganancia actual, y ahora esperan que las ganancias suban permanentemente para producir otra subida en el precio de las acciones. Es un tornillo sin fin de reclamos por más ganancias. Si el precio de las acciones es alto, efectivamente pone presión sobre la empresa de incrementar la rentabilidad, lo que fácilmente termina costando puestos de trabajo y poniendo presión sobre el salario. Otra vez, en una economía de accionistas, no hay que esperar gratitud.
La moraleja de la historia es que cuando los medios de comunicación otra vez estén contándonos que ahora si hay buenas noticias por que los precios de las acciones y de los bienes inmuebles están subiendo, no les creas. No saben de que están hablando.
