Det meste oplagte af disse to er boligmarkedet. Når priserne på fast ejendom går op, kan vi se begejstrede nyheder i medierne: “År X har været det bedste nogensinde for boligmarkedet”, “Optimisme efter at nye data viser, at boligpriserne er stedet med X procent”, “Højere boligpriser viser, at den økonomiske vækst fortsætter”, osv. Det er fuldstændig uden logik. Hvorfor skulle det være en god nyhed, at noget så fundamentalt som et sted at bo er blevet dyrere? Højere priser betyder, at en større del af indkomsten går til at betale for en bolig, hvadenten det er som ejer eller lejer. Det er dårligt for reallønnen, og det er dårligt for konkurrenceevnen. Det er et problem for unge familier, især børnefamilier, som har svært ved at finde en anstændig bolig, de kan betale. Da boligboblen toppede i Danmark, var det svært at hyre ansatte til den offentlige sektor i Storkøbenhavn, da lavt betalte funktionærer som skolelærere, sygeplejersker og politifolk økonomisk var ude af stand til at komme ind på boligmarkedet som førstegangskøbere.
Når huspriserne går ud af kontrol, er der forskellige faktorer, der spiller ind. Der er naturligvis boble-faktoren – når alle forventer, at priserne vil fortsætte med at stige, er der mange der køber dyre boliger med forventning om at kunne sælge til en endnu højere pris bagefter. Men det er kun en del af forklaringen. Boliger er et producerbart gode, så når priserne kan gå amok, så viser det, at udbuddet ikke fungerer som det skal, og det skyldes normalt i sidste ende offentlig politik. En af de afgørende faktorer er den offentlige fysiske planlægning, hvor kommunale myndigheder ikke har været i stand til at sørge for et ordentligt udbud af byggegrunde med en rimelig adgang til offentlig transport. Der er mange årsager hertil, men det er vanskeligt at undgå en mistanke om, at der er en mekanisme på spil, der på engelsk kaldes ”insider-outsider”, altså mellem dem der er inde, og dem der står udenfor: kommunale myndigheder består som regel af boligejere, og både de og mange af deres vælgere har haft fordel af de høje boligpriser. De har ikke nogen videre interesse i at kaste sig ud i en masse besvær for at ændre planloven for at hjælpe andre mennesker, der ofte ikke engang bor i kommunen. Hvorfor skulle de det?
Betyder det så, at det er en god ting, når boligpriserne falder? Ikke nødvendigvis. Det, der er skadeligt, er svingende priser, som betyder, at folk, der har brug for et sted at bo, bliver nødt til at spille med i boliglotteriet, uden at de har en reel mulighed for at kunne gætte eller påvirke resultatet. Meget ofte er det ikke muligt at udskyde beslutningen om at købe på grund af et jobskifte eller en familieforøgelse. Det er derfor indlysende, at politikernes burde se det som deres opgave at stabilisere boligmarkedet. Men hvad de har gjort i disse år i lande verden over, er det modsatte: at presse allerede stigende priser opad i stedet for at prøve at dæmpe dem. Da priserne steg, blev der gjort meget lidt eller ingenting for at øge udbuddet. I stedet blev efterspørgslen stimuleret på forskellig vis: fastholdelse af et skattesystem, der gør det mere favorabelt at eje end at leje, deregulering af kreditmarkedet (løbetiden blev først sat op fra 20 til 30 år, så indførte man afdragsfri lån, og sluttelig lån med negative afdrag), og samtidig blev der ikke investeret i sociale boliger. De voldsomme udsving i boligpriserne har medført en omfordeling mellem vindere og tabere – mellem de, der kom ud af boligmarkedet på det rette tidspunkt, og de, der var så uheldige at komme ind på det forkerte tidspunkt. At tvinge folk til at spille på rouletten på ejendomsmarkedet kan dårligt kaldet for ansvarlig offentlig politik.
Naturligvis vil politikerne sige, at det kunne de ikke vide. Det er markedskræfterne, der er på spil, og det er håbløst at prøve at slå markedet. Det skulle nu ellers ikke være så svært. Tag England som eksempel. Gennemsnitprisen på en bolig i England var i midten af 2007 næsten 6 gange den gennemsnitlige indtjening, mens den 10 år før havde være lidt over 3 gange indtjeningen. Trods det sidste års prisfald er prisen stadig mere end 4 gange indtjeningen. Og det samme mønster kan genfindes i det fleste udviklede lande. Hvor blind kan man være?
Medierne er nu på udkig efter tegn til, at boligpriserne er på vej op igen. Og når de finder dem, vil vi igen kunne se og høre begejstrede meldinger: “Godt nyt fra boligmarkedet: priserne stiger nu igen”. Så det vil vise os, at de intet har lært.
For aktiemarkedet har vi en lignende historie, men samtidig lidt forskellig. Når aktiekurserne stiger, rapporterer de økonomiske journalister entusiatisk: “Rekordår for Børsen i land X”, “God stemning på Børsen viser, at der er optimisme omkring økonomien”, “Sort dag på Børsen, hvor kurserne faldt ...”. Så det har set lidt sort ud på det seneste.
En aktie er som bekendt et bevis på, at aktionæren ejer en andel af en given virksomhed. Aktiens værdi afhænger af virksomhedens værdi, der grundlæggende hænger sammen med forventningen til virksomhedens evne til at producere en indkomststrøm i fremtiden. Så aktiekursen skulle gå op og ned afhængigt af forventningerne til virksomhedens fremtidige indtjening. Aktiekurserne er ofte særdeles svingende, og det er naturligvis svært at tro på, at forventningerne virkelig kan variere så meget over et par dage eller uger. Bortset fra forventningerne til den fremtidige indtjening, så spiller forventningerne til den fremtidige kurs imidlertid også ind, uafhængigt af hvordan virksomheden ellers klarer sig – når aktier bliver købt hovedsagelig i forventning til, at prisen vil være højere i fremtiden, er en boble undervejs.
Betyder det så, at vi skal være glade, når aktiekurserne stiger? Aktionærerne skal naturligvis være glade, især hvis de når at sælge inden kurserne falder igen. Men hvad med alle de andre, der ikke ejer aktier? I almindelighed kan de være ligeglade med, om kursen er høj eller lav. Det spiller ingen rolle om aktieindekset Dow Jones i USA er på 6,000 eller 12,000. Det har en meget ringe indflydelse på den virkelige økonomi, udover for de børsnoterede virksomheder, der havde planlagt at udstede flere aktier for at rejse kapital.
Med hvad med de ansatte i virkomsheden? De forventes ofte at skulle være glade, når virksomhedens aktiekurs stiger, også selvom de ikke selv ejer aktier, for højere kurser skulle betyde, at det går godt for virksomheden, og dermed skulle det betyde jobsikkerhed og chance for lønstigninger. Men desværre, der er ingen automatisk sammenhæng mellem virksomhedens indtjening, aktiekursen og de ansattes arbejdsbetingelser.
For det første kan en virksomhed meget vel efter et år med rekordindtjening beslutte for eksempel at udflytte (outsource) produktionen. De er selvfølgelig ikke under samme pres for at gøre det, som hvis virksomheden var i krise pga. intens konkurrence, hvor det kan være et spørgsmål om virksomhedens overlevelse. Men det er værd at erindre, at specielt efter murens fald for to årtier siden, er de udviklede lande i stigende grad blevet aktionær (shareholder) økonomier, og i stadig mindre grad økonomier for alle deltagerne (stakeholder). Så historisk indtjening er underordnet, kun den fremtidige. De ansatte skal derfor ikke forvente taknemmelighed fra aktionærerne (”det har været et rigtig godt år i år – og så er du forresten fyret”).
For det andet, når aktiekursen går op, så forventer aktionærerne også, at indtjeningen skal stige. Set fra deres synsvinkel har de allerede betalt for det aktuelle indtjeningsniveau, de forventer stadigt stigende indtjening, der kan understøtte fortsat stigning i aktiekursen. Så det er en skrue uden ende med krav om stadigt højere indtjening. Hvis aktiekursen er høj sætter det rent faktisk virksomheden under pres for at øge indtjeningen, så aktionærerne får et rimeligt afkast på deres (dyre) investering, og det vil ofte koste arbejdsplader og sætte lønningerne under pres. Så endnu engang: i en aktionærøkonomi skal man ikke forvente taknemmelighed.
Moralen af historien er, at når du snart igen ser medierne fortælle, at udsigterne for økonomien er lyse fordi aktiekurserne og boligpriserne stiger igen, så skal du ikke tro dem. De aner ikke, hvad de snakker om.
